¿Es posible pasar de deber miles de euros a Hacienda a recibir una devolución con intereses? La respuesta es sí. El TEAR de Madrid, en su reciente resolución del 5 de julio de este mismo año, ha puesto fin a una batalla jurídica clave para los propietarios que venden inmuebles que han sido alquilados. Este caso, protagonizado por nuestra cliente, sienta un precedente vital sobre como se calculan las ganancias patrimoniales y los límites de la potestad sancionadora de la AEAT.
La encrucijada del contribuyente ante la ganancia patrimonial
El cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF tras la venta de un inmueble que ha estado alquilado suele ser uno de los puntos de mayor fricción entre los ciudadanos y la Agencia Tributaria. Recientemente, hemos asistido al cierre de un caso emblemático protagonizado por nuestra cliente, que ha culminado con una victoria total frente a la Administración. Este éxito no solo tiene una vertiente económica —al pasar de una reclamación de miles de euros a obtener una devolución con sus respectivos intereses— sino que refuerza una línea doctrinal fundamental sobre la amortización mínima y los límites a la potestad sancionadora.
Para situar el conflicto, debemos acudir al artículo 35 de la Ley del IRPF, que establece que, en transmisiones onerosas, el valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima. El problema reside en que la normativa de IRPF no define con precisión qué porcentaje debe considerarse como “mínimo”, lo que da pie a interpretaciones divergentes.
La controversia de la liquidación: el pulso por la amortización mínima (3% vs. 1%)
En este procedimiento, la Agencia Tributaria adoptó una posición rígida y desfavorable para el contribuyente. El criterio inicial de la oficina gestora consistió en aplicar, de forma sistemática, una amortización del 3% anual sobre el coste de adquisición por todo el tiempo que los inmuebles estuvieron arrendados. La Administración sostenía que, al no tratarse de una actividad económica empresarial, el contribuyente estaba obligado a aplicar este tipo fijo previsto para los rendimientos del capital inmobiliario, reduciendo así artificialmente el valor de compra y aumentando la cuota a pagar.
Esta interpretación se extendió también al ámbito sancionador. La AEAT impuso una multa por negligencia basándose en el mero hecho de que la ganancia patrimonial no se había declarado siguiendo su criterio del 3%. Para la Administración, la falta de ingreso de la cuota tributaria era prueba suficiente de culpabilidad, rechazando alegaciones como la contratación de un asesor profesional bajo el argumento de que las obligaciones tributarias no pueden ser alteradas por convenios entre particulares.
Nuestra defensa: Doctrina del Tribunal Supremo y Diligencia Profesional
La estrategia jurídica que permitió revertir la situación de nuestra cliente se fundamentó en una arquitectura técnica que desafió la interpretación restrictiva de la Administración en dos frentes: la base imponible y la potestad sancionadora.
En cuanto a la liquidación, el centro del debate fue el concepto de “amortización mínima” exigido por el artículo 35 de la Ley del IRPF. Mientras que la Agencia Tributaria imponía un 3% basándose en el límite máximo de gasto deducible para rendimientos de capital inmobiliario, nuestra defensa argumentó que este porcentaje no es un imperativo legal para el cálculo de la ganancia patrimonial. Invocamos la Sentencia del Tribunal Supremo 5416/2025 (Rec. 7361/2023), que establece que la amortización mínima es un concepto jurídico indeterminado que debe cuantificarse según criterios técnicos y no mediante automatismos recaudatorios.
Sostuvimos que, ante la falta de una definición unívoca en la normativa de IRPF para arrendadores que no son empresarios, resulta de aplicación supletoria la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS). Según el artículo 12 de la LIS y sus tablas de amortización, las viviendas tienen un periodo de vida útil de hasta 100 años, lo que permite un coeficiente lineal mínimo del 1%. Al aplicar este 1%, se respeta el valor de adquisición real del inmueble y se evita que el contribuyente sea penalizado con una ganancia patrimonial artificialmente inflada por Hacienda.
Por otro lado, la defensa frente a la sanción se construyó sobre el pilar del derecho fundamental a la presunción de inocencia. Alegamos que la AEAT había incurrido en un importante déficit de motivación al utilizar “fórmulas estereotipadas” y abstractas para justificar una supuesta negligencia. Según la jurisprudencia consolidada de nuestro más alto Tribunal (entre otras, la STS de 6 de junio de 2008), no se puede sancionar por el mero resultado de una regularización; la culpabilidad debe acreditarse mediante una motivación singularizada que demuestre que el obligado tributario actuó con dolo o culpa.
Un argumento decisivo en este punto fue la acreditación de la diligencia profesional. Expusimos que la contribuyente, carente de conocimientos especializados en materia fiscal, actuó bajo la diligencia de un “buen padre de familia” al delegar la confección de su declaración en un asesor tributario profesional. Esta decisión no solo demuestra una clara voluntad de cumplir con las obligaciones legales, sino que, según la doctrina del Tribunal Supremo y del propio TEAC, excluye la existencia de negligencia sancionable cuando se sigue el criterio de un experto cualificado en una norma cuya interpretación técnica, como se ha visto, es objeto de controversia incluso para los tribunales.
El triunfo de la justicia técnica: fallo del TEAR de Madrid y la rectificación de Hacienda
La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, notificada el 5 de julio de 2026, constituye un varapalo jurídico de primer orden a las prácticas de liquidación y sanción automática de la AEAT. El Tribunal, en un ejercicio de rigor garantista, no solo ha validado nuestra tesis técnica, sino que ha desmontado punto por punto la estrategia recaudatoria de la oficina gestora.
En lo relativo a la liquidación, el TEAR ha sido contundente al aplicar la doctrina del Tribunal Supremo. El fallo determina que, para inmuebles que no han estado afectos a una actividad económica, el contribuyente no está obligado a minorar el valor de adquisición en el 3% que Hacienda pretende imponer “por defecto”. El Tribunal reconoce que el 1% derivado de la Ley del Impuesto sobre Sociedades es un porcentaje válido y legalmente justificado como “amortización mínima”, permitiendo así que la ganancia patrimonial declarada se ajuste a la realidad económica y no a una ficción administrativa inflada.
Respecto a la sanción, el fallo del TEAR es una lección sobre el respeto a los derechos constitucionales. El Tribunal ha anulado el castigo económico por un evidente déficit de motivación, señalando que la AEAT se limitó a utilizar manifestaciones genéricas y “fórmulas estereotipadas” sin concretar la supuesta intencionalidad o negligencia de la contribuyente. Al no existir un nexo probado entre la conducta y el ánimo defraudatorio, y habiéndose acreditado que la interesada actuó con la diligencia de un profesional, el tribunal ha declarado la sanción no conforme a Derecho.
La victoria total se ha materializado en el Acuerdo de Ejecución dictado por la Agencia Tributaria el 9 de julio de 2026. En cumplimiento del mandato judicial, Hacienda se ha visto obligada a dar un giro de 180 grados en sus cuentas:
- Anulación de la deuda: Se ha dejado sin efecto la liquidación inicial que exigía el pago de 3.120,97 €.
- Recálculo favorable: Tras aplicar el criterio del 1% de amortización mínima por los periodos en que los inmuebles de la calle Isabel Colbrand estuvieron alquilados, la nueva liquidación ha arrojado un resultado negativo para la Administración.
- Deuda convertida en devolución: Lo que empezó como una reclamación de miles de euros ha terminado con una devolución de 239,28 € a favor de nuestra cliente.
- Abono de intereses: La Administración no solo debe devolver el principal, sino que el acuerdo reconoce el derecho de la contribuyente a percibir los intereses de demora correspondientes por el tiempo que su dinero estuvo retenido indebidamente.
Este desenlace no es solo un éxito económico; es la confirmación de que la Administración está sujeta a la ley y que, frente a los automatismos, la única defensa eficaz es el conocimiento profundo de la jurisprudencia y la firmeza en la protección de los derechos del ciudadano
“Este análisis ha sido elaborado basándose en la defensa técnica de la Resolución TEAR de 5 de julio de 2026. Si te encuentras en una situación de indefensión frente a la AEAT, nuestro equipo experto en derecho tributario puede ayudarte.”